Paragraaf 7: Grondbeleid

Inhoud

In het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten staat dat de paragraaf over het grondbeleid ten minste bevat:

a.       Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting.

b.       Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.

c.       Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

d.       Een onderbouwing van de geraamde winstneming.

e.       De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

 

Een visie op het grondbeleid

De raad heeft in 2012 de Nota grondbeleid gemeente Eijsden-Margraten vastgesteld. Daarbij werd gekozen voor een vorm van situatief grondbeleid: per situatie beoordelen we of we een actieve grondexploitatie voeren, een faciliterende rol vervullen, dan wel een vorm van publiek-private samenwerking aangaan. Daarbij hanteren we het uitgangspunt van faciliterend grondbeleid, tenzij zich bijzondere omstandigheden (verwachte winst en/of maatschappelijk nut) voordoen waardoor actief grondbeleid meer voor de hand ligt.

Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert

In het kader van het dualisme is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het doen van grondaankopen. Grondtransacties kunnen plaatsvinden op basis van door de raad beschikbaar gestelde middelen. Dit kan via een afzonderlijk werkkrediet bestemd voor aankopen, of via een vastgestelde exploitatieopzet.

Van de lopende bestemmingsplannen zijn exploitatieopzetten vastgesteld. In deze exploitatieopzetten is de aanleg van infrastructurele voorzieningen, uitvoering van benodigde onderzoeken (bodem, archeologie, civieltechnisch onderzoek etc.) en eventuele advieskosten.


Prognose resultaten / onderbouwing winstneming / Reserves en voorzieningen, risico’s

De opbouw van dit onderdeel is als volgt:
- Doorkijk van de gemeentelijke grondexploitaties.
- Doorkijk van de projecten.
- Financieel kader.

Doorkijk Gemeentelijke grondexploitaties
Onderstaand volgt eerst een verloopoverzicht van de geprognosticeerde boekwaarden van de bestemmingsplannen die in 2020 in exploitatie zijn. Tevens is voor de betreffende plannen het te verwachten saldo en het vermoedelijke jaar van realisatie aangegeven.

(bedragen * € 1.000) totaal te verwachten saldo:
1-1-2020 31-12-2020 31-12-2021 31-12-2022 31-12-2023 nadelig batig realisatie in
Woningbouw
Actief
Karreweg fase 1 Sint Geertruid -23 -34 179 1.248 2021
Karreweg fase 2 Sint Geertruid -44 -77 -22 293 406 333 2025
Mheerderweg Noord Banholt -32 -55 -215 287 267 156 2025
12e Septemberlaan -67 510 646 646 2021
Faciliterend
Heiligerweg -336 -339 -348 -357 -147 0 2025
Totaal woningbouw -502 4 240 223 526 0 2.383
Exploitatie (bedragen * € 1.000) Geraamde nog te maken kosten Geraamde nog te realiseren opbrengsten Winstneming tm dienstjaar Verwacht totaal saldo (batig)
Woningbouw
Actief
Karreweg fase 1 Sint Geertruid 32 246 1.047 1.248
Karreweg fase 2 Sint Geertruid 492 894 0 333
Mheerderweg Noord Banholt 563 769 0 156
12e Septemberlaan Noorbeek 0 123 0 646
Faciliterend
Heiligerweg Margraten 0 413 0 0
Totaal woningbouw 1.087 2.444 1.047 2.382

Het totaal te verwachten saldo is inclusief de reeds toegepaste POC-methode. In 2020 is het resultaat van de 12e Septemberlaan ten gunste van het resultaat gebracht, dit is besloten in het bestuursakkoord 2018-2022.

Het meerjarig verloop in boekwaarden is gebaseerd op de feitelijk gerealiseerde boekwaarden per 31 december 2019, gerealiseerde cijfers voor het boekjaar 2020, en aangevuld met de in de voorliggende meerjarenbegroting 2021-2024 geraamde gelden voor de aanleg van infrastructurele voorzieningen, uitvoering van benodigde onderzoeken (bodem, archeologie, civieltechnisch onderzoek, etc.) en eventuele advieskosten.

Hierbij dient in zijn algemeenheid vermeld te worden dat:

  • Indien de betreffende locaties (versneld) tussentijds in exploitatie worden genomen er significante wijzigingen in de boekwaarden op kunnen treden als gevolg van verkooptransacties, kosten verbonden aan uitvoering, en het rente-effect over de aanwezige boekwaarden.
  • Indien de betreffende locaties vertraagd in exploitatie worden genomen – c.q. als “warme grond” worden aangehouden – dienen de kapitaallasten over de boekwaarden van betreffende gronden ten laste van het begrotingssaldo en / of reserves gebracht te worden (in plaats van jaarlijkse bijschrijving op de aanwezige boekwaarden).
  • Indien de betreffende locaties naar verwachting niet meer (of slechts gedeeltelijk) in exploitatie worden genomen, dient op het moment van constatering ter grootte van de op dat moment aanwezige boekwaarde (gedeeltelijk) een voorziening te worden gevormd ten laste van het begrotingssaldo en / of reserves.

Actief Grondbeleid

Sint Geertruid - Karreweg fase 1
In het plan Karreweg fase I worden 53 wooneenheden gerealiseerd. De raad heeft dit op 19 juni 2012 bij de vaststelling van het woningbouwprogramma 2012-2022 bepaald.

Begin 2020 resteerden nog twee kavels waarvan er in 2020 één kavel in optie is gegeven en in 2021 verkocht en geleverd zal worden. Voor de laatste kavel wordt verwacht dat ook deze in 2021 verkocht en geleverd zal worden. We gaan ervan uit dat bij de afsluiting van de exploitatie eind 2021 in totaal een voordelig resultaat van € 1.248.000 zal zijn gerealiseerd. Op grond van de “Percentage-Of-Completion” – methode hebben er voorgaande jaren tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden, ter waarde van € 1.047.000.

St. Geertruid - Karreweg fase 2
In het plan Karreweg fase 2 te St. Geertruid worden 19 wooneenheden gerealiseerd. De raad heeft op 10 december 2019 het woningbouwprogramma vastgesteld.
In 2021 zal gestart worden met de uitgifte van de bouwkavels.

Mheerderweg-Noord - Banholt
In het plan Mheerderweg-Noord te Banholt worden 19 wooneenheden gerealiseerd. De raad heeft op 10 december 2019 het woningbouwprogramma vastgesteld.
In 2021 zal gestart worden met de uitgifte van de bouwkavels.

Noorbeek - Kern Noorbeek / 12de Septemberlaan
In 2020 zijn 4 kavels verkocht en geleverd. Verkoop en levering van de laatste kavel zal plaatsvinden in 2021. We gaan ervan uit dat bij de afsluiting van de exploitatie eind 2021 in totaal een voordelig resultaat van € 646.000 zal zijn gerealiseerd. In 2020 is conform het bestuursakkoord 2018-2022 het voordelig resultaat ingezet ter dekking van het resultaat. Dit ter waarde van € 578.635. 

Faciliterend Grondbeleid

Margraten – Heiligerweg

Het bestemmingsplan Heiligerweg is onherroepelijk. Het project vervolgt zijn traject en planning conform de bepalingen in de met Bouwfonds Property Development (BPD) - voorheen Nouville Ontwikkelaars, daarna Bouwfonds - afgesloten realisatie-overeenkomst.

Fase 1 – 75 woningen
De 14 woningen in deelfase 3 zijn in de afrondende fase. Voor deelfases 1 en 2 wordt nu gewerkt aan de formele oplevering en de juridische overdracht. De vrije kavels van BPS zijn op één na allemaal verkocht. Er zijn vier particuliere kavels in de verkoop. Fase 1 van 75 woningen wordt vervolgens conform exploitatie-overeenkomst afgerond.

Fase 2 – woningen
De voorbereidingen voor de volgende fase met 40 woningen zijn in 2020 gestart en worden nu voortgezet. Er zijn al een aantal onderzoeken uitgevoerd (waaronder stikstof). Vervolgens dient er nog in 2021 een bestemmingsplanwijziging te worden doorgevoerd alvorens gestart kan worden met de volgende fase. Tevens wordt er in het kader van de versnellingsagenda naar het woningbouwprogramma gekeken.
We verwachten bij de laatste ontvangst van de contractuele vergoeding eind 2025 de projectexploitatie met een nihil resultaat af te sluiten.

Projecten

Margraten - Project Herontwikkeling Kern Margraten (HKM)/ Dislocatie Clermontstraat
In 2020 heeft de definitieve vaststelling subsidie ISV-III voor het project ‘Herinrichting openbare ruimte Clermontstraat, Gouverneur Kremersstraat en Schinkepoort plaatsgevonden.
Daarmee heeft ook – onder reservering van een stelpost voor afrondende kosten – finale afsluiting van het project HKM / Dislocatie Clermontstraat, alsmede het totaalproject HKM plaatsgevonden.


Veldje
In 2020 is het appartementencomplex ( 17 appartementen sociale huur) gereed gekomen en in gebruik genomen. De 23, door BPD Bouwontwikkeling te bouwen woningen, zijn in aanbouw. De afbouw van de openbare ruimte volgt na de bouw en wordt eind 2021 afgerond.

Poelveld
Het woningbouwprogramma is nagenoeg ingevuld. De laatste kavels zijn geopteerd.
De resterende afbouw van de openbare ruimte in het noordelijk plandeel (Veldbloem, Muurbloem, Dotterbloem) vindt gefaseerd plaats.
Volgens de huidige inzichten wordt uiterlijk in het voorjaar 2022 het beheer en onderhoud overgedragen aan de gemeente.

Kampweg

Het bouwprogramma is gereed. Het bouwprogramma voorziet in de realisering van 36 psychogeriatrische zorgplaatsen, 20 zorgwoningen, ruimte voor diensten zoals bijvoorbeeld een fysiotherapeut en/of arts, alsmede een streekmuseum en Talent (beiden in Kampweg 37b).
Daarnaast zijn plannen ontwikkeld om het gebied groener in te richten. In 2020 is een intentieovereenkomst tussen partijen (gemeente, Wyckerveste BV, Envida, Talent en Grueles) voorbereid. Op grond hiervan zal in de 1e helft van 2021 toegewerkt worden naar een realiseringsovereenkomst.

 Randvoorwaarden

Onderstaand volgt een nadere toelichting op: 
-  Aanpassingen verslaggevings- en waarderingssystematiek.
-  Prijsbeleid, indexatie en inflatie.
-  Methodiek winst- en verliesneming.

Aanpassingen verslaggevings- en waarderingssystematiek
Omtrent de financiële impact van de vennootschapsbelastingplicht vindt op dit moment overleg plaats met onze externe adviseur en de belastingdienst. Naar verwachting wordt binnenkort de definitieve aanslag 2016 verwacht. De voorlopig vastgestelde aanslag sloot op € 12.449.  Voor de aangifte vennootschapsbelasting 2017 t/m 2020 is uitstel aangevraagd.

Op grond van geldende regelgeving (Besluit begroting en verantwoording, BBV) dienen te verwachten verliezen inzake gemeentelijke grondexploitaties - op grond van het voorzichtigheidsprincipe - voorzien te worden op het moment van aanname / constatering.

Met ingang van het verslagjaar 2017 heeft de Commissie BBV, in de vorm van een “stellige uitspraak”, aangegeven dat winstneming reeds tussentijds dient te geschieden door toepassing van de zogenaamde “Percentage-Of-Completion” – methode. Dit houdt in dat winstneming verhoudingsgewijs dient te geschieden naar gelang de voortgang van realisatie van kosten en opbrengsten binnen de betreffende exploitatie. Deze handelwijze is gevolgd en door vertaald in de stand / waardering van exploitatiesaldi van de afzonderlijke exploitaties, alsmede saldi van aan de grondexploitatie verbonden reserves en voorzieningen. Hierbij is als kader voor woningbouwaantallen, c.q. uitgeefbare bouwkavels uitgegaan van de door de raad vastgestelde bandbreedtes.

Mochten tussentijdse ontwikkelingen op regionaal, provinciaal of landelijk niveau leiden tot betere inzichten of andere uitgangspunten dan nu voorzien, en derhalve bijstelling van gehanteerde uitgangspunten en berekeningen vragen – zowel in positieve alsook in negatieve zin – dan zullen wij u hieromtrent in 2021 nader informeren middels de bestuursrapportages.

 Prijsbeleid, indexatie en inflatie
Voor de eigen gemeentelijke exploitaties wordt een uniform prijsbeleid gehanteerd. 

De Grondexploitatiewet beoogt een eenduidig kader te scheppen waarbinnen de gemeente het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling in rekening dient te brengen.  Voor de in uitgifte zijnde gemeentelijke bouwkavels wordt vastgehouden aan de geldende vaste (uniforme) grondprijs, waarbij jaarlijks wordt bezien in hoeverre tot indexering wordt overgegaan. Deze grondprijs is in 2020 niet geïndexeerd en is gelijk gebleven aan het prijspeil 2019.

Voor eventuele toekomstige exploitaties waarbij sprake is van een actief grondbeleid biedt de Nota de mogelijkheid om te differentiëren binnen bandbreedtes.

Er kan van uit worden gegaan dat alle op dit moment lopende en voorgenomen gemeentelijke exploitaties gecontinueerd worden binnen de door de raad vastgestelde maximale bandbreedtes en hieruit voortvloeiende financiële en planologische randkaders. 

Methodiek winst- en verliesneming
Conform hiertoe geldende aanbevelingen en richtlijnen (Commissie BBV) wordt ten aanzien van winstneming de zogenaamde “POC”-methode gevolgd, wat inhoudt dat winstneming jaarlijks tussentijds genomen wordt. Op het moment dat een exploitatietekort wordt verwacht, wordt op grond van het voorzichtigheidsprincipe, het vermoedelijke tekort ten laste van de Reserve Bestemmingsplannen (grondexploitatie) dan wel de Algemene reserve gestort. Hierna vindt afwaardering van de boekwaarde van individuele exploitaties plaats ten laste van genoemde voorziening.

Conclusie bouwgrondexploitatie
Uit bovenstaand verslag blijkt dat de bouwgrondexploitatie op een financieel verantwoorde, in het licht van de huidige economische situatie, realistische en gedegen wijze wordt uitgevoerd.

Kaderstellende documenten

  • Nota grondbeleid 2012.
Publicatiedatum: 08-06-2021

Inhoud